El dia 6 de juny de 2013 entrà en vigor la Llei 4/2013, de mesures per a la flexibilització i foment del mercat de lloguer d’habitatges. Aquesta llei modifica parcialment la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans.

Una de les principals novetat que introdueix aquesta llei fa referència a l’afecció dels drets de l’arrendatari quan l’habitatge arrendat és objecte de compravenda.

La Llei 4/2013  ha donat una nova redacció a l’article 7.2 de la LAU ( Llei d’Arrendaments Urbans ) que queda redactat de la següent manera :

“ En tot cas, perquè els arrendaments urbans sorgeixen efectes vers a tercers que hagin inscrits els seus drets, hauran de constar inscrits en els registre de la propietat “.

La Llei 4/213 també modifica l’article 14.1 de la LAU que queda redactat de la següent manera :

1. L’adquirent d’una finca inscrita al Registre de la Propietat, arrendada com a habitatge en tot o en part, que reuneixi els requisits exigits per l’article 34 de la Llei Hipotecària, només quedarà subrogat en els drets i obligacions de l’arrendador si el arrendament es trobés inscrit, d’acord amb el que disposen els articles 7 i 10 de la present llei, amb anterioritat a la transmissió de la finca.

Per tant, la nova regulació atorga preferència al comprador en detriment de l’arrendatari, de tal manera que el primer només estarà obligat a respectar el contracte d’arrendament si aquest està inscrit en el registre de propietat amb anterioritat a l’atorgament de la compra-venda, sempre que el comprador ignorés l’existència de l’arrendament.

Els drets de l’arrendatari només resulten afectats si la transmissió de l’habitatge arrendat és fa mitjançant compravenda, però no si es fa mitjançant altres institucions jurídiques com el retracte convencional, la donació, la substitució fideïcomissària, l’alienació forçosa per execució hipotecària o per sentència judicial i l’exercici del dret d’opció de compra en contracte anteriors a l’entrada en vigor de la Llei 4/2013 ( 6-6-2013 ).

Davant d’aquesta nova regulació es multipliquen els interrogants :

Algú compra un habitatge sense comprovar abans si està arrendat o no ?

Com acredita el comprador que no tenia coneixement de l’existència del contracte ?

Com no saber que el pis objecte de la compravenda està arrendat quan l’article 25.5 de la LAU obliga a fer co
sntar a les escriptura de compravenda si la finca està arrendada o no ?

Per tant, a la pràctica, és molt difícil ignorar que l’habitatge que es compra no està arrendat. En conseqüència, és molt difícil que el comprador acompleixi el requisit de no saber que l’habitatge que compra no està arrendat i, per tant, que pugui no respectar els drets d’arrendament.

Alguns autors consideren que el fet que el comprador conegui que l’habitatge que compra està arrendat no és rellevant als efectes d’haver de respectar o no els drets de l’arrendatari. Aplicant aquesta doctrina, si el venedor manifesta a l’escriptura de compravenda que l’habitatge no està arrendat i si el contracte d’arrendament no està inscrit en el registre de la propietat, el comprador no està obligat a respectar el contracte d’arrendament. En aquest cas, el nou comprador estaria protegit per la fe pública registral com a tercer adquirent de bona fe, tot això a l’empara de l’article 34 de la Llei Hipotecària.

També es plantegen altres interrogants :

Què succeeix si l’habitatge arrendat que es ven està hipotecat ? En aquest supòsit, és obvi que el creditor hipotecari no acceptarà mai que contracte d’arrendament sigui inscrit en el registre de la propietat amb caràcter preferent a l’hipoteca.

Què succeeix si l’arrendatari demana la inscripció del contracte d’arrendament i el propietari arrendador s’hi nega perquè té la intenció d’hipotecar l’habitatge ?

Resulta obvi que tots aquests dubtes d’interpretació sobre la nova regulació caldrà que siguin resolts per les sentències que es vagin dictant i, en última instància , per la jurisprudència que es generi.

Una altre dubte que es planteja :  quan la llei parla de la transmissió de la finca es refereix al moment en que es la finca es transmet a través d’un contracte privat de compravenda; o bé al moment en que es formalitza l’escriptura pública de compravenda.

Atès que la jurisprudència considera, de forma unànime, que el contracte de compravenda sobre un immoble es perfecciona per la concurrència dels consentiments de comprador i venedor sobre una finca, cal concloure que el moment de la transmissió s’ha de referir al moment en que es produeix aquesta concurrència, que no té perquè coincidir amb l’atorgament de l’escriptura i sí amb l’atorgament d’una contracte privat de compravenda. Caldrà, això sí, adoptar les precaucions que siguin escaients per acreditar l’autenticitat de la data d’aquest contracte privat i de les signatures que hi consten.

Cal remarcar que la Llei 4/2013 afegeix un apartat 4t a l’article LAU. Aquest nou apartat d’aquest precepte diu literalment que :

“ S’afegeix un apartat 4 a l’article 27 en els termes següents:

Quan es tracta d’arrendaments de finca urbana inscrits en el Registre de la Propietat, si s’ha estipulat en el contracte que l’arrendament queda resolt per manca de pagament de la renda i que en aquest cas s’ha de restituir immediatament l’immoble a l’arrendador, la resolució té lloc de ple dret una vegada l’arrendador hagi requerit judicialment o notarialment a l’arrendatari en el domicili designat a l’efecte en la inscripció, instant-lo al pagament o compliment, i aquest no hagi contestat al requeriment en els deu dies hàbils següents, o contesti acceptant la resolució de ple dret, tot això per mitjà del mateix jutge o notari que va fer el requeriment.

El títol aportat al procediment registral, juntament amb la còpia de l’acta de requeriment, de la qual resulti la notificació i que no hagi contestat el requerit de pagament o que hagi contestat acceptant la resolució de ple dret, és títol suficient per practicar la cancel·lació de l’arrendament en el Registre de la Propietat.

Si existeixen càrregues posteriors que recaiguin sobre l’arrendament, per cancel•lar-les és necessari, a més, justificar la notificació fefaent als titulars d’aquestes, en el domicili que consti en el Registre, i acreditar la consignació a favor seu davant el mateix notari, de la fiança prestada per l’arrendatari “

Un autor tan reconegut en tema d’arrendaments urbans com el professor Daniel Loscertales ha realitzat una duríssima crítica de les modificacions que la Llei 4/2013 introdueix en matèria d’inscripció dels contractes d’arrendament urbans en el registre de la propietat i en especial de la redacció d’aquest apartat 4 de l’article 27 de la LAU. En un article publicat al número 1/2014 de la revista La Notaria. Loscertales es pregunta si l’article 27.4 LAU configura un procediment extrajudicial de resolució del contracte d’arrendament, de cancel·lació de la inscripció registral d’aquest arrendament i de posterior llançament de l’arrendatari. Es pregunta com els notaris i registradors poden desenvolupar aquestes funcions en substitució dels jutges. Es pregunta de manera molt gràfica : “ Qui i com llença a  l’arrendatari ? “.

En aquest precepte, Loscertales aconsella a l’arrendador que quan es trobi amb un supòsit de manca de pagament de la renda de lloguer per part de l’arrerndatari, s’oblidi del contingut de l’article 27.4 de la LAU ( que considera irrealitzable ) i que vagi directament a la interposició d’una demanda judicial de desnonament. També aconsella a l’arrendatari que no sol·liciti la inscripció del contracte d’arrendament per així estalviar-se problemes derivats d’un hipotètic intent de resoldre l’arrendament utilitzant la via de l’article 27.4 de la LAU. Aconsella, tant a arrendador com a arrendatari, que no inscriguin el contracte d’arrendament en el registre de la propietat.

Què succeeix si l’habitatge no es troba inscrit en el registre de la propietat ?

Doncs que l’article 14-2 de la vigent LAU remet a l’article 1571 del Codi civil espanyol. El comprador i nou propietari de l’habitatge arrendat no restarà obligat a respectar el contracte d’arrendament. L’arrendatari podrà exigir al comprador i nou propietari de l’habitatge un termini addicional de 3 mesos, comptats des de que rebi la comunicació fefaent del nou propietari conforme vol resoldre l’arrendament i, en front del venedor i anterior propietari de l’habitatge podrà exigir-li una indemnització pels danys ocasionats com a conseqüència de la finalització anticipada del contracte. La LAU no estableix cap criteri per a la quantificació d’aquesta indemnització.

En un intent de concreció i conclusió, un propietari que compri un habitatge arrendat no haurà de respectar el contracte d’arrendament :

1r.- Si el contracte és de data 6 de juny de 2013 o posterior.

2n.- Si el contracte d’arrendament no consta inscrit en el registre de la propietat abans de la compravenda de la finca.

3r.- Si el comprador desconeixia que l’habitatge que comprava estava arrendat.

En conclusió, amb la nova regulació si es ven l’habitatge arrendat i concorren les tres circumstàncies esmentades anteriorment, l’arrendatari no té dret ni a gaudir del termini contractual mínim legal de l’arrendament ( que amb l’entrada en vigor ha passat de cinc a tres anys ). Com resulta obvi, la nova regulació protegeix menys els drets de l’arrendatari.

Per acabar, cal dir que la Disposició final segona de la Llei 4/2013 estableix que e el termini de sis mesos des de l’entrada en vigor d’aquesta Llei, el Govern adaptarà la regulació continguda en el Reial Decret 297/1996, de 23 de febrer, sobre inscripció en el Registre de la Propietat dels contractes d’arrendaments urbans, a les previsions de la mateixa, especialment pel que fa a les condicions de cancel•lació de la inscripció dels arrendaments i a la modificació dels aranzels notarials i registrals.

Doncs bé, aquests sis mesos han passat amb escreix i el govern central no ha adaptat l’esment reglament a la Llei 4/2013.