BLOG

ES POT ATURAR LEGALMENT UN DESNONAMENT DERIVAT D’UNA EXECUCIÓ HIPOTECÀRIA O D’UN IMPAGAMENT DE RENDES DE LLOGUER ?
7 Març, 2016

La crisi econòmica ha colpejat de forma molt dura a gran part de les economies familiars de casa nostra, especialment a aquelles en que algun o tots els seus membres han passat a la situació laboral d’atur. Uns dels efectes més terribles ha estat la pèrdua de l’habitatge per part d’aquells ciutadans que no han pogut fer front al pagament de les quotes mensuals corresponents al crèdit hipotecari que havien subscrit per adquirir-los i que han estat demandats pels banc creditors i desnonats dels seus habitatges. També té molta incidència social el problema de molts ciutadans que no poden afrontar el pagament del lloguer dels habitatges on resideixen.

La pregunta que sovint ens fan als juristes és la següent : hi ha algun mode legal per evitar ser desnonat com a conseqüència d’un procediment d’execució hipotecària o d’un procés de desnonament d’arrendaments urbans ?. Hi ha alguna manera legal mitjançant la qual el desnonat pugui preservar el seu dret constitucional a un habitatge ?

Fins fa uns mesos les respostes havien de ser forçosament negatives, atesos els escassos recursos legals dels quals disposàvem els advocats  per a fer front a una execució hipotecària o a un desnonament derivat d’impagament de rendes de lloguer.

Aquesta situació ha canviat amb l’entrada en vigència de la Llei 24/2015, de 29 de juliol, de mesures urgents per afrontar l’emergència en l’àmbit de l’habitatge i de la pobresa energètica. D’entrada s’ha de remarcar que no es garanteix que no puguis ser desnonament de l’habitatge de la teva propietat com a conseqüència d’una execució hipotecària, ni de l’habitatge que ocupes com arrendatari, però es garanteix, si concorren els requisits i condicions establerts a la llei, l’accés a un habitatge en règim de lloguer social.

L’article 5 i la Disposició Transitòria 2a. d’aquesta llei incorporen una sèrie de previsions per a garantir el dret constitucional a l’habitatge.

L’article 5 imposa al creditors hipotecaris una sèrie d’obligacions que es poden resumir de la següent manera :

a) Obligació al creditor d’oferir al deutor ( que no ha de tenir alternativa d’habitatge pròpia o que s’ha de trobar en situació legal d’exclusió residencial ) un habitatge en règim lloguer social, abans de l’adquisició d’un habitatge com a conseqüència d’una dació en pagament o d’una compravenda derivada de la impossibilitat del deutor de retornar el préstec hipotecari ( article 5.1 )

b) Obligació per part del demandant d’oferir als demandats una proposta d’habitatge en règim de lloguer social abans de demandar-los judicialment, sempre que el procediment afecti a persones o unitats familiars que no tinguin una alternativa d’habitatge pròpia i que es trobin dins els paràmetres de risc d’exclusió residencial que defineix la Llei 2472015, sempre que en el demandat concorrin un dels dos supòsits següents ( article 5.2 ) :

  1.  Que el demandant sigui persona jurídica que tingui la condició de gran tenidor d’habitatge.
  2.  Que el demandant sigui persona jurídica que hagi adquirit després del 30 d’abril de 2008 habitatges que siguin, en primera o en ulteriors transmissions, provinents d’execucions hipotecàries, provinents d’acords de compensació de deutes o de dació en pagament o provinents de compravendes que tinguin com a causa la impossibilitat de retornar el préstec hipotecari.

Cal remarcar, a més, tres coses importants :

1a.- Si els afectats rebutgen la proposta de lloguer social el demandant podrà iniciar el procediment judicial ( article 5.3 ).

2a.- Les persones i unitats familiars en situació de risc d’exclusió residencial que no puguin afrontar el pagament del lloguer de l’habitatge habitual tenen dret a gaudir d’ajuts que evitin el llançament. ( article 5.5 )

3a.- Les administracions públiques han de garantir, en qualsevol cas, el reallotjament adequat de les persones i
unitats familiars en situació de risc d’exclusió residencial que estiguin en procés d’ésser desnonades de llur habitatge habitual, per a poder fer efectiu el desnonament ( article 5.6 ).

I la Disposició Transitòria 2a.1 d’aquesta llei estableix que en tots els procediments d’execució hipotecària o de desnonament per impagament de lloguer, que estiguin en tràmit de substanciació o d’execució en el moment d’entrada en vigor d’aquesta llei ( o sigui el dia 6 d’agost de 2015 ), que tinguin per objecte habitatges propietat de les persones jurídiques que tinguin la condició legal de grans tenidor d’habitatges, el demandant o l’executant té l’obligació d’oferir, abans d’adquirir el domini de l’habitatge, un lloguer social, en els termes establerts per l’article 5.2 d’aquesta llei

I l’apartat 2n. d’aquesta disposició estableix que, en els casos de procediments d’execució hipotecària o desnonament per impagament de lloguer, que estiguin en tràmit de substanciació o d’execució en el moment d’entrada en vigor d’aquesta llei ( o sigui el dia 6 d’agost e 2015 ), i que no estiguin inclosos en el supòsit a què fa referència l’apartat 1, són aplicables les mesures establertes per l’article 5.6 i per l’article 7 d’aquesta llei. o sigui, l’atorgament d’ajuts a les persones o unitats familiars que no puguin pagar la renda de lloguer o la incoació d’un expedient per a la declaració de cessió forçosa d’un pis buit per a cedir-lo en règim de lloguer social

Per tant, es tracta de mesures perquè els afectats, tant per execucions hipotecàries, com per desnonaments d’arrendaments urbans, tinguin accés a un habitatge en règim de lloguer social, que els ha de ser ofert pel propi demandant, sempre que aquest tingui la condició legal de gran tenidor d’habitatges o bé puguin accedir a ajuts públics per a poder pagar la renda de lloguer.

En conclusió, la Llei 24/2015, de 29 de juliol, de mesures urgents per afrontar l’emergència en l’àmbit de l’habitatge i de la pobresa energètica, més que possibilitar l’aturada d’un procediment de desnonament, el que facilita és la possibilitat d’oferir  una alternativa d’accés a un habitatge en règim de lloguer social a aquelles persones o unitats personals que entrin dins del concepte legal d’exclusió residencial i que s’hagin vist afectats per un procés d’execució hipotecària o un procés de desnonament derivat de la legislació d’arrendaments urbans.

Per acabar, cal dir que s’ha obert una altra via per aturar els desnonament derivats d’execucions hipotecàries. Es tracta d’aplicar la doctrina desenvolupada per alguns jutges i tribunals de justícia que han considerat que si els bancs s’han venut els crèdits hipotecaris a fons d’inversions ( les anomenades hipoteques títolitzades ), ja no tenen legitimació activa per a interposar una demanda d’execució hipotecària contra el deutor, que en tot cas, correspondria a l’actual titular, o sigui, el fons d’inversió. Com és obvi, aquesta doctrina, tanca la porta a que la demanda executiva la interposi el bancs, però obre la porta a que ho faci el fons titular.