Aquesta és una consulta que, tot sovint, els meus clients em fan :  tinc en propietat un camp de conreu o una finca rústega on s’hi troba construïda una granja agropecuària i en canvi l’ajuntament em fa pagar IBI com si fos una finca urbana. Això es legal ?

La resposta que cal donar depèn de la classificació urbanística de la finca. Si aquesta està classificada com a sòl urbanitzable paga IBI d’urbana, encara que el seu ús actual sigui agrícola o ramader.

Abans de la crisi immobiliària aquest assumpte no preocupava gaire als meus clients, atès que tots veien amb bons ulls la classificació com a sòl urbanitzable de la seva finca rústega ( atès l’increment de valor que això implicava ), però amb l’esclat de la bombolla immobiliària tot ha canviat. Ara no és infreqüent que un client et demani que presentis al·legacions a un Pla d’Ordenació Urbanística Municipal ( POUM ) en el sentit de sol·licitar a l’ajuntament que una finca que el pla preveu que sigui classificada com a sòl urbanitzable i que estigui inclosa dins d’un polígon d’actuació urbanística, mantingui la seva classificació com a sòl no urbanitzable i la seva qualificació d’ús agrícola i/o ramader. La raó ?. Doncs evitar haver de pagar cada any l’IBI d’urbana corresponent a aquesta finca, ja que poden passar molts anys fins que es desenvolupi el pla urbanístic previst pel POUM.

Davant d’aquesta problemàtica, fins i tot alguns ajuntaments s’estan plantejant revisions o modificacions puntuals dels seus POUM’s per a classificar aquestes finques, que encara tenen un ús agrícola o ramader, com a sòl urbanitzable no delimitat, classificació que, en principi, permetria que no haguessin de pagar IBI d’urbana.

La regla general de que es paga IBI d’urbana en funció de la classificació urbanística de la finca va canviar amb la sentència del Tribunal Suprem número 2159/2014, de data 30 d’abril de 2014. En aquesta sentència, el Tribunal Suprem declara que, per a la qualificació dels béns immobles com a urbans a efectes cadastrals, no n’hi ha prou amb que tinguin la classificació urbanística de sòl urbanitzable i estiguin inclosos en un polígon d’actuació urbanística, sinó que a més cal que la finca compti amb una ordenació urbanística detallada, o sigui, que s’hagi aprovat definitivament i publicat el Pla Parcial Urbanístic.

I el Tribunal Suprem afegeix a més :

1r.- Que s’ha de distingir, a efectes cadastrals, entre aquell sòl que el POUM inclou dins d’àmbits d’execució immediata ( els quals acreditarien IBI d’urbana ) d’aquell sòl al qual el POUM atorga una classificació que permetrà la seva transformació urbanística en un futur a través dels corresponents Pla Parcial Urbanístic i els projectes de reparcel·lació i urbanització.

2n.- Que si no s’admetés l’anterior distinció ens podríem trobar amb el contrasentit que el valor cadastral d’una finca fos superior al seu valor de mercat, fet que implicaria una vulneració de l’article 23.2 del Text Refós de la Llei del Cadastre Immobiliari que prescriu que el valor cadastral no pot ser superior al de mercat.

3r.- El Tribunal Suprem critica que, tot sovint, no hi ha coincidència entre el valor d’una finca rústega a efectes fiscals ( el seu valor cadastral ) i el seu valor a efectes d’expropiació forçosa ( l’anomenat preu just), ja que l’aplicació dels criteris de capitalització de rendes agrícoles previstos al Text Refós de la Llei del Sol de 2008 – que exclou la valoració de les expectatives urbanístiques de la finca de sòl rural que s’expropia – fan que aquest darrer sigui sempre molt inferior, com també ho és, conseqüentment, la indemnització econòmica a percebre.

Aquesta doctrina jurisprudencial ha estat incorporada a la legislació positiva a través de la reforma del Text Refós de la Llei del Cadastre Immobiliari, operada mitjançant la Llei 13/2015, de 24 de juny ,de Reforma de la Llei Hipotecària i del Text Refós de la Llei del Cadastre Immobiliari, que, en allò que fa referència a la modificació de la llei cadastral, ha entrat en vigor el dia 26 de juny de 2015.

Aquesta llei atorga un nou redactat a l’article 7.2, apartat b) del Text Refós de la Llei del Cadastre Immobiliari, en el sentit que només tindrà la consideració de sòl de naturalesa urbana ( a efectes cadastrals ) aquell sòl que tingui la classificació urbanística d’urbanitzable o aquell sòl pel qual els instruments d’ordenació territorial i urbanística prevegin o permetin el seu pas a la situació de sòl urbanitzat, sempre que estigui inclòs dins de sectors o àmbits espacials delimitats i que s’hagin establert per a ell les determinacions d’ordenació detallada d’acord amb la legislació urbanística aplicable.

Per tant, perquè un sòl tingui la consideració d’urbà a efectes cadastrals ( i per tant hagi de pagar IBI d’urbana ) cal que tingui la consideració d’urbanitzable, que estigui inclòs dins d’un Polígon d’Actuació Urbanística i que tingui un Pla Parcial Urbanístic aprovat i publicat. Si no reuneix aquestes condicions, d’acord amb la reforma legislativa que acaba d’entrar en vigor, a efectes cadastrals és un sòl de naturalesa rústega i no tributa per IBI d’urbana.

La Llei 13/2015, de 24 de juny dóna un nou redactat a la Disposició Transitòria 7a. de la Llei del Text refós de la Llei del Cadastre Immobiliari.

Segons el nou redactat d’aquesta Disposició Transitòria 7a. :

1r.- El canvi de naturalesa ( d’urbana a rústega ) d’aquells sòls que no es trobin dins del supòsit de l’article 7.2.b) del Text Refós de la Llei del Cadastre Immobiliari ( en la nova redacció que li ha donat la Llei 13/2015 ), o sigui aquell sòl classificat com a urbanitzable no delimitat i que no disposi de Pla Parcial Urbanístic vigent, s’aplicarà a partir del primer procediment simplificat de valoració col·lectiva que s’iniciï a partir de l’entrada en vigor de la Llei 13/2015 ( o sigui el dia 26 de juny de 2015 ).

2n.- Als efectes de l’inici d’aquests procediments, els ajuntaments dels municipis on existeixin sòls afectats per aquest nova regulació legislativa, ho hauran de comunicar a la Direcció General del Cadastre.

3r.- El canvi de naturalesa urbana o rústega de la finca afectada es produirà lloc amb efectes a partir del dia 1 de gener de l’any en que s’iniciï el procediment simplificat de valoració col·lectiva.

4t.- Els immobles rústics que el dia 26 de juny de 2015 es trobin classificats urbanísticament com a sòl urbanitzable d’acord amb els instruments d’ordenació territorial i urbanístic o es permeti el seu pas a la situació de sòl urbanitzable i es trobin inclosos dins de Polígons d’Actuació Urbanística, mentre no disposin de Plans Parcials Urbanístics, els seus valors cadastrals es fixaran aplicant la regla continguda a la Disposició Transitòria Segona, apartat segona del Text Refós de la Llei del Cadastre Immobiliari. Aquestes noves valoracions seran efectives des del dia 1 de gener de l’any en que s’iniciï el procediment simplificat de valoració col·lectiva

Per tant, l’aplicació de la modificació legal ( i el pas del sòl no urbanitzable, que no disposi de Pla Parcial Urbanístic, de la situació cadastral de sòl de naturalesa urbana a la situació cadastral de sòl de naturalesa rústega ) queda supeditada a la iniciativa de l’administració cadastral de revisió col·lectiva dels valors cadastrals d’un municipi.

La revisió col·lectiva de la ponència dels valors cadastrals d’un municipi pot ser parcial o global. Això vol dir que la Gerència Cadastral pot fer la revisió per sector o zones d’un municipi o bé fer una revisió total que abasti tot el territori municipal. És més que previsible que la revisió comenci per aquells municipis que hagin estat els primers en comunicar a la Direcció General del Cadastre que en el seu territori municipal existeixen sòls afectats per aquest canvi legislatiu.