BLOG

” LA VALORACIÓ DEL SÒL RURAL SEGONS EL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL “
23 Octubre, 2014

Aquest mes d’octubre s’ha fet pública la sentència del TC número 141/2014, d’11 de setembre de 2014, que resolt, de forma acumulada, una sèrie de recursos presentats pels governs autonòmics de Madrid, La Rioja i Canarias i més de 50 diputats del grup parlamentari popular contra la Llei estatal 8/2007, de 28 de maig, del Sòl i contra el seu text refós, aprovat per Real Decret Legislatiu 2/2008, de 20 de juny.

Aquesta sentència desestima pràcticament tots els motius del recursos i només declara la inconstitucionalitat i conseqüent nul·litat de l’incís que diu “ hasta el màximo del doble “ de l’article 22.1.a), paràgraf tercer de la Llei 8/2007 i de l’article 23.1 a) paràgraf tercer del Real Decret Legislatiu 2/2008.

Aquests preceptes estableixen que quan el sòl estigui en situació de sòl rural ( és a dir aquell sòl preservat per l’ordenació territorial i urbanística de la seva transformació mitjançant la urbanització, que ha d’incloure, com a mínim, els terrenys exclosos d’aquesta transformació per la legislació de protecció o policia del domini públic, de la naturalesa o del patrimoni cultural, els que hagin de quedar subjectes a aquesta protecció de conformitat amb l’ordenació territorial i urbanística pels valors que hi concorren, fins i tot els ecològics, agrícoles, ramaders, forestals i paisatgístics, així com aquells amb riscos naturals o tecnològics, inclosos els d’inundació o d’altres accidents greus, i tots els altres que prevegi la legislació d’ordenació territorial o urbanística; i aquell sòl per al qual els instruments d’ordenació territorial i urbanística prevegin o permetin el seu pas a la situació de sòl urbanitzat, fins que acabi la actuació d’urbanització corresponent ), als efectes de la Llei estatal del sòl ( a efectes de la seva expropiació, reparcel·lació i/o de responsabilitat patrimonial ) els terrenys s’han de taxar mitjançant la capitalització de la renda anual real o potencial, la que sigui superior, de l’explotació segons el seu estat en el moment al qual s’hagi de considerar referida la valoració.

La renda potencial s’ha de calcular atenent el rendiment de l’ús, gaudi o explotació de què siguin susceptibles els terrenys de conformitat amb la legislació que els sigui aplicable, utilitzant els mitjans tècnics normals per a la seva producció. Si s’escau, ha d’incloure com a ingressos les subvencions que, amb caràcter estable, s’atorguin als cultius i aprofitaments considerats per al seu càlcul i s’han de descomptar els costos necessaris per a l’explotació considerada.

El valor del sòl rural així obtingut es pot corregir a l’alça fins a un màxim del doble en funció de factors objectius de localització, com ara l’accessibilitat a nuclis de població o a centres d’activitat econòmica o la ubicació en entorns de singular valor ambiental o paisatgístic, l’aplicació i ponderació dels quals s’ha de justificar en el corresponent expedient de valoració, tot això en els termes que per reglament s’estableixin. Aquesta limitació ha estat anul·lada per la sentència del TC número 141/2014, d’11 de setembre de 2014

Les edificacions, construccions i instal·lacions, quan s’hagin de valorar amb independència del sòl, s’han de taxar pel mètode de cost de reposició segons el seu estat i antiguitat en el moment al qual s’hagi de considerar referida la valoració.

Les plantacions i els sembrats preexistents, així com les indemnitzacions per raó d’arrendaments rústics o altres drets, s’han de taxar d’acord amb els criteris de les lleis d’expropiació forçosa i d’arrendaments rústics.

En cap dels casos anterior es poden considerar expectatives derivades de l’assignació d’edificabilitats i usos per l’ordenació territorial o urbanística que no hagin estat encara plenament realitzats.

En aquesta sentència, el TC ens diu que la Constitució de 1978 no exigeix que la indemnització que correspon a un propietari per la privació dels seus béns i drets hagi de ser equivalent al seu valor de mercat. Per tant, el legislador ordinari pot establir diferents criteris per a valorar aquests béns i drets quan siguin objecte d’expropiació forçosa.

Segons el TC, tampoc es desprèn el text constitucional que la valoració del sòl hagi de tenir en compte la classificació que en fa el planejament urbanístic. Aquesta consideració porta al TC a avalr la constitucionalitat del mètode de capitalització com a instrument per aconseguir una valoració real i objectiva del bé a expropiar, sense que aquesta inclogui les expectatives urbanístiques generades per la tasca del planificador urbanístic.

Segons el TC aquesta consideració lliga amb una consolidada tradició jurisprudencial que ha configurar l’anomenada concepció estatutària del dret a la propietat que fa que el dret a edificar no formi part del contingut inicial d’aquest dret sinó que es va adquirint en funció de l’acompliment dels correlatius deures urbanístics.

Per tant, la validació constitucional del mètode de capitalització no és res més que una conseqüència d’aquesta concepció estatutària del dret a la propietat, segons la qual la valoració del sòl queda deslligada de la seva classificació urbanística.

Llavors, la pregunta clau és : l’aplicació del mètode de capitalització per a valorar el sòl rural permet o no aconseguir l’equilibri proporcional entre la privació del bé i la indemnització a la qual es te dret ?

La sentència del TC d’11 de setembre de 2014, a l’eliminar de la Llei estatal del Sòl el límit del doble del valor determinat en aplicació del mètode de capitalització, permet adaptar la valoració a les circumstàncies particulars que concorrin en un determinat supòsit expropiatori, aplicant els factors de correcció recollits a l’article 23.1 a) del Text refós de la Llei del Sòl.

EL TC afegeix que, per se, el mètode de valoració del sól rural, contingut a la Llei estatal del Sòl, no infringeix l’article 33 de la Constitució de 1978, el qual proclama el dret a la propietat privada i a ser indemnitzat en cas de privació. Tanmateix, cal recordar que aquesta consideració del TC no tanca la possibilitat que, en un procediment contenciós administratiu on s’apliquin aquests criteris de valoració, el recurrent pugui plantejar una qüestió de constitucionalitat contra l’article 23.1. a) del Text refós de la Llei del Sòl, si considera que l’aplicació del mètode de capitalització a l’hora de valorar els béns dels quals ha estat privat. infringeix el dret a la propietat privada reconegut constitucionalment. Aquí cal recordar que l’article 38.2 de la Llei Orgànica del Tribunal Constitucional permet interposar qüestió d’inconstitucional en relació amb un precepte sobre el qual el TC ja s’hagi pronunciat –desestimant la impugnació – amb motiu de la resolució d’un recurs d’inconstitucional previ.

En conclusió, el TC proclama la constitucional de modular el mètode de capitalització de rendes per a valorar el sòl rural, amb la incorporació de factors objectius correctors derivats de la localització del bé i anul·la el topall establert per l’article 23.a. 1, paràgraf 3r. del Text refós de la Llei del Sòl,, ja que aquest topall podia comportar la impossibilitat de trobar l’equilibri – exigit per l’article 33.1 de la Constitució – entre el valor del bé o dret expropiat i la quantia de la indemnització.