BLOG

NOVA REGULACIÓ DELS CONTRACTES D’ARRENDAMENTS D’HABITATGES
13 Novembre, 2013

NOVA REGULACIÓ DELS CONTRACTES D’ARRENDAMENTS D’HABITATGES

El dia 6 de juny de 2013 entrà en vigor la Llei 4/2013, de mesures per a la flexibilització i foment del mercat de lloguer d’habitatges. Aquesta llei modifica parcialment la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans.

Les principals novetats d’aquesta nova regulació són les següents :

1a.- DURADA DEL CONTRACTES.

Amb la regulació de 1994 s’establia que la durada del contracte seria la que pactessin les parts. Si la durada era inferior als 5 anys, quan s’acabés el termini pactat, aquest es prorrogaria de forma obligatòria per l’arrendador fins arribar als 5 anys, excepte si l’arrendador comunicava per escrit a l’arrendador, per escrit i amb una antelació mínima de 30 dies naturals, la seva voluntat de no renovar-lo

Si acabat el termini inicial de 5 anys, cap de les parts hagués comunicat a l’altre, per escrit i amb una antelació d’1 mes, la voluntat de no renovar l’arrendament, aquest es prorrogaria per un termini de 3 anys, excepte si l’arrendador, amb un més d’antelació a la finalització de cada pròrroga hagués comunicat a l’arrendatari la seva voluntat de no renovar el contracte.

Amb la regulació de 2013, el termini inicial, obligatori per l’arrendador, passa de 5 a 3 anys i la possibilitat de pròrroga posterior passa de 3 anys a 1 any.

2a.- REVISIÓ DE LA RENDA D’ARRENDAMENT.

La regulació de 2013 obre la possibilitat que arrendador i arrendatària pactin l’actualització de la renda de lloguer, a partir del tercer any de durada del contracte, tant a l’alça com a la baixa, sense necessitat que aquest modificació s’ajusti a les variacions sofertes per l’IPC.

3a.- TRANSMISIÓ DE L’HABITATGE ARRENDAT.

 La nova regulació de 2013 estableix que el contractes d’arrendament només sorgiran efectes vers a tercers – que hagin inscrit drets sobre l’habitatge arrendat –  si es troben inscrits en el Registre de la Propietat.

Per aquest motiu, i a diferència del que succeïa en la regulació de 1994, ara el comprador d’una finca arrendada, que reuneixi el requisits exigits per la Llei Hipotecària ( comprador de bona fe que adquireix la finca de la persona que consta inscrita en el Registre de la Propietat ), només quedarà obligat per l’arrendament si el contracte fos inscrit en el Registre de la Propietat, amb anterioritat a la transmissió de la finca arrendada

4a.- DESNONAMENT EXPRÉS.

Si el contracte es troba inscrit en el Registre de la Propietat i  l’arrendatari deixa de pagar la renda, fins i tot encara que sigui només una mensualitat, l’arrendador podrà requerir-lo notarialment o judicialment en el domicili designat a la inscripció registral. Si l’arrendatari no contesta al requeriment en el termini de 10 dies hàbils, comptats des de la notificació del requeriment o contesta acceptant la resolució de ple dret, el contracte d’arrendament queda resolt.

5a.- REGISTRE DE LLOGATERS MOROSOS.

La nova regulació crea un registre de sentències fermes de desnonaments amb l’objectiu que els propietaris d’un immoble el pugin consultar abans de llogar el seu habitatge.

6a.- FACILITATS PERQUÈ L’ARRENDOR PUGUI RECUPERAR L’HABITATGE ARRENDAT.

El propietari arrendador de l’habitatge llogat podrà recuperar-ne la seva possessió quan hagi transcorregut el termini d’un any des de la signatura del contracte i ho comunica a l’arrendador per escrit, amb un antelació de 2 mesos a la finalització d’aquest primer any, sempre que necessiti l’habitatge per a fixar-hi la seva residència habitual per a ell o per un familiar de primer grau de consanguinitat o adopció ( o el seu cònjuge, després d’una separació divorci o una nul·litat matrimonial ).

7a.- OBLIGACIÓ DE DISPOSAR DEL CERTIFICAT ENÈRGETIC.

Des de l’1 de juny de 2003, per poder vendre o llogar un habitatge per més de 4 mesos és obligatori disposar del certificat d’eficiència energètica . Aquest certificat l’ha d’emetre un tècnic autoritzat i té una vigència de 10 anys. Les sancions pels propietaris d’habitatges llogats que no disposin d’aquests certificats poden oscil·lar entre els 300 i els 6.000 €.