BLOG

QUÈ PUC FER SI M’HAN AUGMENTAT EL VALOR CADASTRAL DEL MEU HABITATGE I CONSIDERO QUE NO S’AJUSTA A LA REALITAT ?
10 Desembre, 2015

En els darrers mesos  han sovintejat en els mitjans de comunicació i en les xarxes socials notícies sobre la revisió dels valors cadastrals dels bens immobles que està efectuant el Ministeri d’Hisenda a través de la Direcció General del Cadastre.

Aquestes notícies han produït molta preocupació en els contribuents, atès que el valor cadastral constitueix la base imposable d’impostos locals com l’Impost sobre Béns Immobles  i l’Impost sobre l’Increment del Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana i també té la seva incidència sobre l’Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentals i sobre l’Impost sobre Successions i Donacions, ja que el valor cadastral – amb aplicació del corresponent coeficient multiplicador – constitueix el valor mínim a declarar en aquestes transmissions patrimonials. Si augmenta el valor cadastral augmenta la base imposable d’aquests impostos  i, per tant, la quota a pagar.

El valor cadastral és definit legalment com aquell valor que li correspon a cada immoble, determinat a partir de les dades que consten en el Cadastre Immobiliari i estarà integrat pel valor cadastral del sòl i el valor cadastral de les construccions .

D’acord amb l’article 23.2 del Text refós de la Llei del Cadastre Immobiliari el valor cadastral dels immobles no podrà superar el valor de mercat, entenent per tal el preu més probable pel qual podria vendre’s, entre parts independents, un immoble lliure de càrregues. Aquest precepte afegeix que, a aquests efectes, es fixarà, mitjançant ordre del ministre d’Hisenda, un coeficient de referència al mercat per als béns d’una mateixa classe.

En els béns immobles amb preu de venda limitat administrativament, el valor cadastral no podrà en cap cas superar aquest preu.

El procediment per a la revisió del valor cadastral d’un bé immoble es troba regulat al Text Refós de la Llei del Cadastre Immobiliari, aprovat per Real Decret Legislatiu 1/2004, de 5 de març. El procediment està regulat pels articles 22 a 32, ambdós inclosos, d’aquest text legal.

El procediment consta d’una fase prèvia que consisteix en la confecció de la ponència de valors. La ponència de valors és el conjunt de valors cadastrals – que poden ser totals o parcials en funció de si abasten o no la totalitat del territori d’un municipi – que inclou tots aquells elements i factors per a determinar el valor cadastral d’un immoble ( mòduls fixats reglamentàriament, planejament urbanístic, valor de mercat, localització, cost d’execució material de la construcció, antiguitat i qualitat de la construcció, beneficis que produeixi l’activitat en cas de ser una construcció dedicada a una activitat econòmica, etc…)

La confecció  d’una ponència de valors cadastrals es desenvolupa mitjançant els següents tràmits

1a.- Confecció de la ponència de valor cadastrals.

2a.- Aprovació de la ponència de valors per part de la Direcció General del Cadastre.

3a.- Sol·licitud d’informe a l’ajuntament afectat.

4a.- Publicació de les ponències de valors. Aquest publicació s’ha de fer abans del d’1 de juliol de l’any en que s’aprovi o es modifiqui la ponència de valors.

5a.- Contra la ponència de valors s’hi pot interposat reclamació econòmica administrativa en el termini d’1 mes, a comptar des de l’endemà de la seva publicació, la qual no suspèn la seva executivitat.

El Text refós de la Llei del Cadastre Immobiliari preveu dos tipus de procediment per a fixar els valors cadastrals :

a) El procediment valoració col·lectiva.

b) el procediment de valoració individual.

El procediment de valoració col·lectiva pot ser de tres tipus :

– 1.- General, quan requereixi l’aprovació d’una ponència de valors generals. només pot iniciar una vegada transcorreguts, almenys, cinc anys des de l’entrada en vigor dels valors cadastrals derivats de l’anterior procediment de valoració col·lectiva de caràcter general i es realitzarà, en tot cas, a partir dels 10 anys des d’aquesta data.

– 2.- Parcial, quan requereixi l’aprovació d’una ponència de valors parcial. En aquest procediment es garantirà la coordinació dels nous valors cadastrals amb els de la resta dels immobles del municipi.

– 3.- De caràcter simplificat, quan tingui per objecte determinar nous valors cadastrals en una sèrie de casos : modificació del planejament urbanístic que impliqui un major aprofitament urbanístic, un canvi d’ús, adquisició de la condició de sòl de naturalesa urbana, pèrdua d’aquesta condició a causa de l’anul·lació o modificació del planejament urbanístic, etc…, previstos a l’article 30 del Text refós de la Llei del Cadastre.

Els procediments de valoració col·lectiva, general i parcial, tenen les següents fases procedimentals :

1a.- Aprovació de la ponència de valors.

2a.- Notificació dels valors cadastrals als titulars dels immobles, ja sigui per via electrònica, per compareixença presencial i directa o per notificació personal i directa per correu ordinari.

3a.- Si no s’ha aconseguit , a través de dos intents, la notificació personal del nou valor cadastral al titular de l’immoble  es publicarà un anunci al BOE, indicant que hi ha notificacions pendents. Si transcorren 10 dies sense que el titular s’hagi notificat, s’entendrà feta la notificació a tots els efectes legals.

El nou valor cadastral que es fixi a través d’aquest procediment tindrà efectivitat a partir del dia 1 de gener de l’any següent al que es produeixi la seva notificació al titular de l’immoble.

El procediment simplificat de valoració col·lectiva té les següents fases procedimentals :

1a.- Acord d’inici de l’expedient que es publicarà a la seu electrònica de la Direcció General del Cadastre, sense que calgui aprovar una nova ponència de valors.

2a.- Notificació d’aquest acord als titulars dels béns, en el termini màxim de 6 mesos, a comptar des de la data de la seva publicació. Si transcorre aquest termini sense que s’hagi produït la notificació, es produeix la caducitat de l’expedient només en allò que fa referència als valors cadastrals no notificats als respectius titulars dels immobles, no implicant, per tant, la caducitat general de l’expedient, ni la ineficàcia dels actes d’execució dels valors notificats en termini.

En aquest procediment, l’efectivitat del nou valor cadastral no es produirà fins a l’1 gener de l’any següent en que s’hagi produït l’aprovació, modificació o anul·lació de l’instrument de planejament o gestió urbanístic que hagi provocat l’inici del procediment.

El procediment de valoració individual s’iniciarà com a conseqüència de tota incorporació o modificació en el Cadastre Immobiliari practicada en virtut dels procediments que preveu el Text refós de la Llei del Cadastre Immobiliari i inclourà, quan sigui necessari, la determinació individualitzada del valor cadastral de l’immoble afectat d’acord amb les seves noves característiques. Aquest valor cadastral es determinarà mitjançant l’aplicació de la ponència de valors vigent en el municipi en el primer exercici d’efectivitat de la incorporació o modificació del Cadastre o, si s’escau, mitjançant l’aplicació dels mòduls establerts per a l’exercici citat per a la tramitació del procediment simplificat de valoració col·lectiva.

Què podem fer si no estem d’acord amb el valor cadastral que hagi estat assignat a un bé immoble de la nostra propietat ?

Doncs podem interposar :

a) Reclamació econòmica administrativa davant la Gerència Territorial del Cadastre ( que haurà de ser resolta pel Tribunal Econòmic Administratiu Regional de Catalunya ,  TEARC ) contra la ponència de valors on estan inclosos els valors cadastrals del nostres immobles, en el termini d’1 mes, a comptar des de l’endemà de la publicació d’aquesta ponència. Si el valor cadastral supera els 1.800.000 € la reclamació haurà de ser resolta pel Tribunal Econòmic Administratiu Central ( TEAC ).

b) Recurs potestatiu de reposició davant la Gerència Territorial del Cadastre contra l’acord d’aprovació individual del nou valor cadastral del nostre immoble; o bé contra la desestimació, expressa o presumpta del  previ recurs potestatiu de reposició, en el termini d’1 mes, comptat des de l’endemà de la notificació de l’acord d’aprovació del valor cadastral o des de la finalització del termini de 10 dies des de la seva publicació en el BOE. Fins que s’hagi resolt aquest recurs o es pugui considerar desestimat aquest per silenci administratiu ( transcurs d’1 més des de la seva presentació sense que hagi estat resolt ), l’interessat no podrà interposar reclamació econòmica administrativa.

c) O bé, de forma directa, interposar reclamació econòmica administrativa davant la Gerència Territorial del Cadastre, que haurà de ser resolta pel Tribunal Econòmic Administratiu Regional de Catalunya ( TEARC ), contra l’acord d’aprovació del nou valor cadastral, en el termini d’1 mes, comptat des de l’endemà de la notificació. Si el valor cadastral supera els 1.800.000 € la reclamació haurà de ser resolta pel Tribunal Econòmic Administratiu Central ( TEAC ).

És molt aconsellable adjuntar al recurs potestatiu de reposició o a la reclamació econòmica administrativa un dictamen tècnic que acrediti que el nou valor cadastral no s’ajusta al valor real de l’immoble o bé supera el seu valor e mercat.

Contra la desestimació de la reclamació econòmica administrativa es pot interposar recurs contenciós administratiu en el termini de dos mesos, a comptar des de l’endemà de la notificació de la resolució desestimatòria.

Cal remarcar que la interposició, tant del recurs de reposició, com de la reclamació econòmica administrativa, no suspèn l’execució dels acords d’aprovació dels valors cadastrals impugnats, excepte en aquells casos en que s’hagi acordat, com a mesura cautelar, la seva suspensió.

Molt sovint, em fan la consulta de si és possible impugnar el nou valor cadastral quan al contribuent se li notifica la liquidació de l’IBI que ja incorpora aquest nou valor. A la vista de la darrera jurisprudència, la resposta ha de ser negativa. Efectivament, el Tribunal Suprem, en les seves sentències de 10 de febrer de 2011 i d’1 de juliol de 2013 ens diu que la impugnació dels valors cadastrals assignats a les concretes finques, no es poden estendre a la Ponència de Valors, que ja es ferma i gaudeix de presumpció de legalitat, de manera que la impugnació s’ha de limitar a la manera en que el valor cadastral s’ha traslladat a la concreta liquidació tributària.

Aquesta sentències consideren que les ponències de valors cadastrals no són disposicions jurídiques de caràcter general i, per tant, no poden ser impugnades de manera indirecta, a través dels seus actes d’aplicació ( emprant la via de l’article 26 de la Llei reguladora de la Jurisdicció Contenciosa Administrativa ) sinó tan sols directament.

Com a conseqüència de les sentències del Tribunal Suprem referides, el Tribunal Econòmic Administratiu Central (TEAC) ha modificat el seu criteri, afirmant en la seva resolució de 12 de juny de 2014 que s’escau inadmetre el recurs indirecte plantejat contra la ponència de valors ja que és un acte administratiu d’aplicació de la normativa cadastral que, en aquest cas, ha guanyat fermesa una vegada conclòs el termini legalment establert per a la interposició del recurs pertinent .