BLOG

QUÈ PUC FER SI TINC UNA CLÀUSULA SÒL EN LA MEVA HIPOTECA ?
4 Gener, 2017

La clàusula sòl és una clàusula contractual que estableix un mínim a pagar en les quotes de la hipoteca immobiliària encara que els interessos ordinaris que s’han acordat amb l’entitat financera baixin, arribant a estar per sota d’aquest mínim, fet que no beneficia al particular i sí a l’entitat bancària creditora.

La Sentència del Tribunal de Justícia de la Unió Europea de 2016 ha ratificat la nul·litat de ple dret de les clàusules sòl de les hipoteques que havien establert les sentències del Tribunal Suprem espanyol, de dates 9 de maig de 2013 i 25 de març de 2015, però ha revocat la limitació temporal d’aquesta declaració de nul·litat.

Així mentre que el Tribunal Suprem espanyol entenia que els efectes s’havien de produir a partir de la sentència que anul·lava la sentència – i, per tant, els bancs afectats només havien de retornar als seus clients el que havien  pagat de més a partir d’aquest dia – el Tribunal de Justícia de la Unió Europea ha declarat que els bancs estan obligats a retornar tot allò que els seus clients han pagat de més en concepte de clàusules sòl des del dia de la firma de l’hipoteca.

Atès el contingut d’aquesta resolució del TJUE, què pot fer un client d’un banc que tingui una hipoteca ?

1r.- Demanar assessorament a un professional perquè li indiqui si el seu contracte d’hipoteca inclou una clàusula sòl.

2n.-  Si l’hipoteca té una clàusula sòl, calcular el què s’ha pagat de més per aquest concepte.

Aquest càlcul s’ha de fer des del dia que es va signar l’hipoteca i ha d’incloure els interessos legals acreditats per aquesta quantitat.

3r.- Una vegada fet aquest càlcul, enviar una carta – amb acusament de rebuda – o burofax al banc, mitjançant el qual es demani :

a)   La devolució del que s’ha pagat de més en concepte de clàusula sòl més els interessos legals corresponents.

b)   La novació del contracte d’hipoteca, o sigui, que es modifiqui l’hipoteca eliminant la clàusula sòl.

3r.- Si el banc no atén aquestes peticions, interposar una demanda judicial contra ell, sol·licitant la nul·litat de la clàusula sòl de l’hipoteca i el retorn d’allò pagat indegudament.

Aconsello signar un contracte de serveis o nota d’encàrrec amb l’advocat que els porti un cas d’aquest tipus als clients, perquè aquests tinguin clar des del començament, quins honoraris percebrà el lletrat per la seva tasca professional.

A més, cal tenir en compte les següents qüestions :

1a.- No podrà reclamar qui ja hagués reclamat judicialment abans i en el procediment ja hagués recaigut sentència judicial ferma que no reconegués que s’havia de pagar tot el que el banc havia cobrat de més. El Tribunal de Justícia Europeu de Justícia exclou de l’àmbit d’aplicació de la seva sentència aquests casos.

2a.- Poden reclamar els que van renunciar a reclamar, ja que el Tribunal Suprem espanyol ja va declarar que aquesta renúncia no era vàlida per contravenir la legislació de defensa del consumidor i usuari.

3a.- Poden ser objecte de reclamació tant les clàusules sòl que afectaven a hipoteques sobre habitatges com a hipoteques sobre locals comercials i/o industrials.

4a.- Podem reclamar tant les persones físiques particular o professionals ( autònoms ) com les persones jurídiques que siguin titulars d’un immoble gravat amb una hipoteca amb clàusula sòl.

5a.- La competència objectiva per a conèixer dels procediments judicials en torn a les clàusules sòl correspon :

 a)  Si es tracta d’una demanda col·lectiva, als Jutjats Mercantils, Instància, d’acord  amb allò que disposa l’article 86 ter, 2, d) de la Llei Orgànica del Poder Judicial.

 b)  Si es tracta d’una demanda individual, els Jutjats de Primera Instància, d’acord amb allò que disposa l’article 85.1 de la Llei Orgànica del Poder Judicial.

6a.- La competència territorial per a conèixer dels procediments judicials en torn a les clàusules sòl correspon als jutjats mercantils o als jutjats de primera instància ( segons s’escaigui ) on tingui ubicat el seu domicili els demandants o el demandant.

En conclusió, aquesta sentència del TJUE obre una via legal molt clara i segura per a reclamar als bancs tot allò que s’ha pagat de més en concepte de clàusules sòl de les hipoteques, però s’ha de ser conscient que segurament caldrà endegar els corresponents judicials perquè els bancs no pagaran voluntàriament.