QUINES PRECAUCIONS CAL ADOPTAR QUAN COMPRES UN PIS O UNA CASA ?

La compra d’un habitatge, ja sigui un pis o una casa, significa per a molts, la inversió més gran de tota una vida. Per aquest motiu i, per evitar problemes, cal buscar un bon assessorament que permeti realitzar la compravenda sense tenir problemes legals. De forma resumida, les precaucions que cal adoptar son les següents :

1a.- Comprovar que la persona que ven és la titular registral de l’immoble objecte de la compravenda. Aquesta comprovació la fa el notari que autoritza l’escriptura pública de compravenda,

2a.- Comprovar les càrregues que hi pot haver-hi sobre l’immoble. El notari autoritzant també comprovarà les càrregues, com hipoteques, embargaments, anotacions preventives de demanda, etc…, que constin inscrites en el registre de la propietat i que recaiguin sobre la finca objecte de la compravenda.

3r.- Caldrà anar a l’ajuntament del municipi on radiqui la finca objecte de la compravenda per a comprovar :

a) Si el pis o la casa està al corrent en el pagament de l’Impost de Béns Immobles ( IBI ) i d’altres tributs i taxes municipals. També cal sol·licitar informació sobre si la finca està sotmesa a algun tipus de contribució especial.

b) Si la finca està inclosa a l’àmbit d’algun pla urbanístic que impliqui que els seus propietaris hauran de pagar algun tipus de càrrega urbanística, fer front al pagament d’algun projecte tècnic o bé fer cessió de part de la finca.

c) Si la finca està inclosa en un règim de propietat horitzontal ( un pis que forma part d’un bloc d’habitatges, una casa aparellada amb elements comuns o una casa unifamiliar inclosa dins d’una urbanització amb elements comuns – piscina, pistes poliesportives, etc… ) cal sol·licitar al president o al secretari administrador de la comunitat una certificació que acrediti que l’immoble està al corrent en el pagament de les despeses de comunitat. També cal sol•licitar informació sobre les despeses de comunitat que corresponen a l’immoble.

4t.- Si es tracta de la compravenda d’un habitatge en construcció cal comprovar :

a) Que la construcció disposa de totes les llicències administratives exigibles ( llicència municipal d’obres ) i que el projecte tècnic ha rebut la conformitat de l’ajuntament corresponent.

b) Que l’habitatge que és objecte de compravenda s’ajusta a les condicions tècniques i físiques del projecte autoritzat mitjançant llicència municipal ( superfície útil, elements privatius i comuns, disposició dels diferents elements de l’habitatge, etc… ).

c) Que els plànols i memòria de qualitats de l’habitatge que es compra corresponen a l’edifici en construcció i al projecte autoritzat mitjançant llicència municipal.

Cal remarcar que si l’habitatge es compra sobre plànol, cal especificar quins tipus de material o productes s’utilitzaran en la construcció i disposar d’una memòria de qualitats que ens permetrà tenir una garantia de quin acabats disposarà l’habitatge i vincularà contractualment al constructor.
També cal tenir en compte que totes les dades que s’esmenten en la publicitat del venedor o del promotor són vinculants i el comprador té el dret d’exigir-les. La publicitat per a la comercialització dels diferents productes immobiliaris, i especialment pel que fa a la venda d’habitatges, haurà d’obeir al principi de veracitat. Per tant, les característiques consignades podran ser exigides, administrativament o judicialment, encara que no constin en el contracte de compravenda.

5a.- Tant si es tracte d’un habitatge nou com d’un de segona mà, el venedor haurà de lliurar al comprador la següent documentació :

a) La cèdula d’habitabilitat., document que garanteix el compliment dels nivells mínims d’habitabilitat exigibles als habitatges. En el cas dels habitatges de nova construcció, es verifica el compliment dels controls de qualitat obligatoris en la construcció d’habitatges. La cèdula d’habitabilitat és imprescindible per donar-se d’alta dels serveis d’aigua, electricitat i gas. Caduca als 15 anys de la seva expedició i s’ha de tramitar novament quan transcorre aquest termini. En el cas dels habitatges usats, l’ha de tramitar un tècnic (arquitecte tècnic o aparellador).

b) El certificat d’eficiència energètica i l’etiqueta energètica.

c) El plànol a escala 1:50, la descripció dels materials de la construcció i la memòria de qualitats.

d) La llista de tècnics, constructors i altres professionals vinculats a la construcció.

e) La llista de les companyies subministradores i els butlletins d’alta.

f) Les garanties de l’habitatge (en el cas d’obra nova, hi ha d’haver una assegurança de 10 anys per vicis i desperfectes d’estructura, que és indispensable per poder inscriure l’habitatge en el Registre de la Propietat, corresponent a l’anomenada assegurança desenal).

g) La documentació relativa a la hipoteca constituïda, si escau.

6a.- Cal tenir en compte que quan es compra un immoble s’ha de fer front a una sèrie de despeses Aquestes despeses són les següents :

a) Impostos : el 10 % d’IVA ( sobre el preu d’adquisició ) en el cas d’habitatges nous o de primera transmissió d’una finca i el 10 % d’Impost de Transmissions Patrimonials ( sobre el preu d’adquisició ) en el cas d’habitatges de segona.

b) L’ Impost sobre Actes Jurídics Documentats actualment, l’1,5% sobre el preu d’adquisició ). Als habitatges protegits és del 0’1%.

c) La minuta del notari davant el qual s’atorga l’escriptura pública de compravenda.

d) Les despeses de la inscripció en el Registre de la Propietat i les despeses d’aquesta gestió, si la fa un tercer.

e) Si es sol·licita un préstec hipotecari, hi ha unes despeses d’obertura del préstec.

f) Les despeses d’alta i/o canvi del titular dels serveis d’aigua, de llum, de gas, etc.

g) L’assegurança, com a mínim, dels riscos que derivin de causes fortuïtes, de força major i de danys a tercers.

h) Si no es pacta el contrari, l’impost sobre l’increment del valor dels terrenys urbans (plusvàlua municipal) és a càrrec del venedor.

6a.- Una vegada atorgada l’escriptura, cal procedir a l’auto liquidació i pagament dels impostos que graven la transmissió. El termini per auto liquidar l’impost i presentar la documentació és d’un mes des de la data d’atorgament de l’escriptura de compravenda. Si el termini finalitza en dissabte, queda prorrogat fins al primer dia hàbil següent.

7a.- Una vegada liquidats els impostos cal procedir a la inscripció de l’escriptura de compravenda en el registre de la propietat que correspongui al lloc on es trobi l’immoble objecte de transmissió. Sense haver procedit a l’auto liquidació dels impostos no es pot inscriure l’escriptura de compravenda.

La inscripció de l’escriptura de compravenda en el registre de la propietat no és obligatòria però es molt aconsellable ja que constitueix una garantia pel comprador i nou titular de l’immoble ja que dona publicitat a la nova titularitat (i li atorga la protecció derivada de la fe pública registral ) i evita que s’inscriguin sobre la finca embargaments, anotacions preventives derivades de deutes que hagués pogut contraure el venedor.