La Llei estatal 38/1999, de 5 de novembre, d’Ordenació de l’Edificació, en els seus articles 17, 18 i 19, estableix tres terminis de garantia dels quals gaudeixen els habitatges nous, amb llicència d’edificació posterior al dia 6 de maig de 2000 :

a) Defectes que afecten elements de finalització o acabat de les obres. El termini de garantia és d’1 any des de la recepció de l’obra.

Aquí s’hi comprenen supòsits com portes o finestres que tanquin malament, defectes en els revestiments, enrajolats i paviments, esquerdes o fissures causes per la retracció dels materials com guixos o arrebossats, pintura espellofada, etc…

Aquesta garantia és materialitza en la constitució d’una assegurança de danys materials o assegurança de caució, per a garantir, durant 1 anys, el rescabalament d’aquests danys, la qual podrà ser substituïda per la retenció, per part de promotor, del 5 % de l’import de l’execució material de l’obra

b) Defectes constructius que incompleixen els requisits o condicions d’habitabilitat: El termini de garantia és de 3 anys, igualment des de la recepció de l’obra.

Aquí s’hi comprenen supòsits com fallades de la instal•lació elèctrica, fontaneria o calefacció, humitats o degoters, condensacions en murs de façana, sempre que no estiguin ocasionats per una incorrecta ventilació.

Aquesta garantia és materialitza en l’obligació de constituir una assegurança de danys materials o assegurança de caució, per a garantir, durant 3 anys, el rescabalament d’aquests danys, vicis o defectes,

c) Defectes constructius que afecten la fonamentació o estructura de la finca: El termini de garantia és de 10 anys, des de la recepció de l’obra.

Aquí s’hi comprenen supòsits com les esquerdes que apareixen en murs o envans a causa de seients diferencials de la fonamentació, deformació excessiva de pilars, les esquerdes sorgides en els sòls deguts a una excessiva fletxa dels forjats, etc …

Aquesta garantia és materialitza en l’obligació de constituir una assegurança decennal (per 10 anys) a aquest efecte. Aquesta assegurança és obligatòria en tota promoció. Les entitats financeres quan presten diners a un promotor li exigeixen també complir aquest requisit. El capital mínim assegurat per aquesta assegurança serà el 100% del cost total i final de l’obra, incloent-hi els honoraris professionals, i la seva franquícia no podrà excedir de l’1%

El termini de què es disposa per reclamar l’arranjament dels desperfectes és de 2 anys, a partir del moment que els comencem a detectar, sempre que la reclamació es presenti dins dels terminis indicats dels períodes de garantia.

En el cas que comprem un habitatge de segona mà i si aquest té una antiguitat inferior a 10 anys, conservarem tots els drets que tenia l’anterior propietari fins que venci aquest termini de garantia

Si, per contra, té més de 10 anys, disposarem de 6 mesos a partir de la data de compra, per a reclamar al venedor la reparació dels desperfectes greus o vicis ocults dels que no ens hagin informat en el moment de la compra .

Quins són els el subjectes responsables dels desperfectes ?.

La Llei d’Ordenació de l’edificació personalitza la responsabilitat dels diferents agents que intervenen en la construcció, amb l’única excepció que no pugui individualitzar-se o hi hagi concurrència de culpes,supòsit en que la responsabilitat serà solidària.

No obstant, el promotor sempre és responsable solidari, en ser el garant de l’edificació.

El constructor respondrà per imperícia, negligència o incompliment del cap d’obra o persones que en depenguin; igualment respondrà de l’execució de parts o instal•lacions subcontractades i de les deficiències en productes de la construcció adquirits per ell. Mai respondrà per deficiència del projecte o mala direcció d’obra.

El projectista és responsable de la insuficiència o inexactitud dels seus càlculs estudis o dictàmens, o per incorporar en el projecte materials inadequats.

El director d’obra, és responsable i respon dels danys causats per vicis o defectes de mala direcció d’obra o per utilitzar materials inadequats i també per les omissions, deficiències o imperfeccions fins i tot del projecte no elaborat per ell mateix. Si n’hi ha varis, tots són responsables solidaris.

El director de l’execució de l’obra respondrà dels danys materials per vicis o defectes d’una mala vigilància en l’execució o ocupació de materials de mala qualitat.

En tots els casos, només es permet l’exoneració de responsabilitat, per cas fortuït, força major, producció del dany per un tercer, o del mateix perjudicat.

A part de les garanties exposades anteriorment de caràcter legal, ja que vénen contemplades en la LOE, poden emprar altres accions encaminades a exigir responsabilitats, sent aquestes les derivades del mateix contracte de compravenda.

Així, és obligació exclusiva del promotor o constructor finalitzar l’obra i que aquesta s’ajusti al que ofert públicament als compradors, d’acord amb el que s’estableixen els arts. 1096, 1101, 1256 i 1257 del Codi civil i art. 8 de la Llei General per a la Defensa dels Consumidors i Usuaris.

Però, aquesta obligació no es redueix a les característiques de l’habitatge recollides en el contracte, sinó que, a més, s’estén a tot allò que s’hagués inclòs en l’oferta, promoció i publicitat, mitjançant fullets o altres documents similars, referits a l’habitatge objecte de la venda. Així el comprador pot, sobre la base del inclòs en l’oferta, promoció i publicitat de l’habitatge, exigir el seu compliment en forma específica, si això fos possible,o,en un altre cas, una prestació substitutòria, i, en ambdós supòsits , l’abonament d’una indemnització de danys i perjudicis, i fins i tot, si la discordança entre el promès en la publicitat i el lliurat fora de tal envergadura que frustra l’expectativa contractual del comprador, podria exigir la resolució del contracte amb indemnització de danys i perjudicis.