Un client m’ha fet aquesta consulta :

“ Tinc un pis de lloguer i ara, el 2017, s’acompleixen 5 anys de durada, se’m renova automàticament el contracte any a any o he de fer un nou contracte ? “

En primer lloc, per poder respondre adequadament a la qüestió que es planteja, caldria determinar si el contracte d’arrendament es va celebrar amb anterioritat al 6 de juny de 2013.

D’acord amb la documentació aportada pel meu client, el contracte es va signar abans del dia 6 de juny de 2013 ( data en que va entrar en vigor la darrera reforma de la Llei d’Arrendaments Urbans ). Per tant, d’acord amb la llei vigent en aquell moment, acabada aquesta durada inicial de 5 anys, si les parts expressament no pacten res de nou i no resolen el contracte d’arrendament, aquest es prorrogarà en períodes d’un any de termini màxim a voluntat de l’inquilí amb un màxim de tres anys.

Així ho establia l’antic article 10 de la Llei d’Arrendaments Urbans ( LAU ):

” Si arribada la data de venciment del contracte, una vegada transcorreguts com a mínim cinc anys de durada d’aquell, cap de les parts hagués notificat a l’altra, almenys amb un mes d’antelació a aquella data, la voluntat de no renovar-lo, el contracte es prorrogarà obligatòriament per terminis anuals fins a un màxim de tres anys més “.

Amb la regulació de 1994 s’establia que la durada del contracte seria la que pactessin les parts. Si la durada era inferior als 5 anys, quan s’acabés el termini pactat, aquest es prorrogaria de forma obligatòria per l’arrendador fins arribar als 5 anys, excepte si l’arrendador comunicava per escrit a l’arrendador, per escrit i amb una antelació mínima de 30 dies naturals, la seva voluntat de no renovar-lo

Si arribada la data de venciment del contracte, una vegada transcorreguts com a mínim cinc anys de durada d’aquell, cap de les parts hagués notificat a l’altra, almenys amb un mes d’antelació a aquella data, la voluntat de no renovar-lo, el contracte es prorrogarà obligatòriament per terminis anuals fins a un màxim de tres anys més, llevat que l’arrendatari manifesti a l’arrendador amb un mes d’antelació a la data d’acabament de qualsevol de les anualitats, la seva voluntat de no renovar el contracte.

Per tant contestant a la pregunta : si el 2017 s’acompleixen 5 anys des de que es va signar el contracte i cap de les parts ha comunicat a l’altra ( amb una actualització d’1 mes a la data en que s’acomplissin els 5 anys ), el contracte es prorrogarà, de forma automàtica, d’any en any, fins a un màxim de 3 anys, excepte si l’arrendatari, amb un més d’antelació a la finalització de cada pròrroga, manifesti el contrari a l’arrendador.

Amb la regulació que introduí la Llei 4/2013, de mesures per a la flexibilització i foment del mercat de lloguer d’habitatges ( que entrà en vigor el dia 6 de juny de 2013 ) el termini inicial, obligatori per l’arrendador, passà de 5 a 3 anys i la possibilitat de pròrroga posterior passà de 3 anys a 1 any.

L’actual regulació és aquesta :

“ Article 9. Termini mínim

1.La durada de l’arrendament serà lliurement pactada per les parts. Si aquesta és inferior a tres anys, arribat el dia del venciment del contracte, aquest es prorrogarà obligatòriament per terminis anuals fins que l’arrendament arribi a una durada mínima de tres anys, llevat que l’arrendatari manifesti a l’arrendador, amb trenta dies d’antelació com a mínim a la data d’acabament del contracte o de qualsevol de les pròrrogues, la seva voluntat de no renovar-lo.

El termini comença a comptar des de la data del contracte o des de la posada de l’immoble a disposició de l’arrendatari si aquesta és posterior. Correspon a l’arrendatari la prova de la data de la posada a disposició.

2. S’entenen subscrits per un any els arrendaments per als quals no s’ha estipulat un termini de durada o aquest sigui indeterminat, sense perjudici del dret de pròrroga anual per a l’arrendatari, en els termes resultants de l’apartat anterior.

3. No és procedent la pròrroga obligatòria del contracte si, un cop transcorregut el primer any de durada del mateix, l’arrendador comunica a l’arrendatari que té necessitat de l’habitatge arrendat per destinar-la a habitatge permanent per a si o els seus familiars en primer grau de consanguinitat o per adopció o per al seu cònjuge en els supòsits de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat matrimonial. La referida comunicació s’ha de fer a l’arrendatari almenys amb dos mesos d’antelació a la data en què l’habitatge es vagi a necessitar i l’arrendatari està obligat a lliurar la finca arrendada en aquest termini si les parts no arriben a un acord diferent.

Si transcorreguts tres mesos a comptar de l’extinció del contracte o, si escau, de l’efectiu desallotjament de l’habitatge, no haguessin procedit l’arrendador o els seus familiars en primer grau de consanguinitat o per adopció o el seu cònjuge en els supòsits de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat matrimonial a ocupar aquesta per si, segons els casos, l’arrendatari podrà optar, en el termini de trenta dies, entre ser reposat en l’ús i gaudi de l’habitatge arrendat per un nou període de fins a tres anys, respectant , en la resta, les condicions contractuals existents en el moment de l’extinció, amb indemnització de les despeses que el desallotjament de l’habitatge li hagués suposat fins al moment de la reocupació, o ser indemnitzat per una quantitat equivalent a una mensualitat per cada any que quedés per complir fins a completar tres, tret que l’ocupació no hagués tingut lloc per causa de força major.

4.Tractant-se de finca no inscrita, també duraran tres anys els arrendaments d’habitatge que l’arrendatari hagi concertat de bona fe amb la persona que sembli ser propietària en virtut d’un estat de coses la creació sigui imputable al veritable propietari, sense perjudici de la facultat de no renovar a què es refereix l’apartat 1 d’aquest article. Si l’arrendador alienés l’habitatge arrendat, s’estarà al que disposa l’article 1.571 del Codi Civil. Si és vençut en judici pel veritable propietari, s’estarà al que disposa l’esmentat article 1.571 del Codi Civil, a més que correspongui indemnitzar els danys i perjudicis causats.

Article 10. Pròrroga del contracte

1.Si arribada la data de venciment del contracte, o de qualsevol de les pròrrogues, un cop transcorreguts com a mínim tres anys de durada d’aquell, cap de les parts hagués notificat a l’altra, almenys amb trenta dies d’antelació a aquella data , la seva voluntat de no renovar-lo, el contracte es prorrogarà necessàriament durant un any més.

2.Un cop inscrit el contracte d’arrendament, el dret de pròrroga que estableix l’article 9, així com la pròrroga d’un any a què es refereix l’apartat anterior, s’han d’imposar en relació a tercers adquirents que reuneixin les condicions de l’article 34 de la Llei Hipotecària. “

En resum, l’esquema és el següent :

1.- Contractes d’arrendaments anteriors al 13 de juny de 2013 :

1. a) Durada inicial : 5 anys.
2. b) Possibilitat de pròrroga : 3 anys.

2.- Contractes d’arrendament posteriors al 13 de juny de 2013 :

1. a) Durada inicial : 3 anys.
2. b) Possibilitat de pròrroga : 1 any.

Tot això, com és obvi, sens perjudici que arrendador i arrendatari puguin pactar un termini inicial i una pròrroga de durada més llarga.